قبل از امضای مبایعهنامه این نکات را حتماً بدانید
بسم الله الرحمن الرحیم
قبل از امضای مبایعهنامه این نکات را حتماً بدانید
خرید خانه، آپارتمان، زمین یا مغازه برای بسیاری از افراد، مهمترین سرمایهگذاری زندگی است. با این حال، بخش قابل توجهی از پروندههای دادگاههای حقوقی نه به دلیل کلاهبرداری، بلکه به علت بیدقتی خریداران هنگام انجام معامله ایجاد میشود. گاهی تنها چند ساعت بررسی اسناد و وضعیت حقوقی ملک، میتواند از سالها مراجعه به دادگاه، پرداخت هزینههای سنگین و از دست رفتن سرمایه جلوگیری کند.
اگر قصد خرید ملک دارید، قبل از امضای هرگونه قرارداد یا پرداخت وجه، این نکات را با دقت مطالعه کنید.
ابتدا مطمئن شوید فروشنده واقعاً مالک است
اولین موضوعی که باید بررسی شود، مالکیت فروشنده است. صرف اینکه شخصی کلید ملک را در اختیار دارد، سالها در آن سکونت کرده یا حتی اصل سند را به شما نشان میدهد، دلیل کافی برای انجام معامله نیست. ممکن است فروشنده وکیل مالک باشد، ملک در رهن بانک یا بازداشت مرجع قضایی قرار داشته باشد یا اختیار قانونی برای فروش نداشته باشد.
مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، پس از ثبت ملک در دفتر املاک، دولت فقط شخصی را مالک میشناسد که ملک به نام او ثبت شده یا انتقال رسمی به وی انجام شده باشد. بنابراین مشخصات فروشنده باید با سند مالکیت و مدارک هویتی او بهطور کامل تطبیق داده شود.
سند را فقط نبینید، بررسی کنید
بسیاری از خریداران تنها به صفحه اول سند نگاه میکنند، در حالی که اطلاعات مهم دیگری نیز باید بررسی شود؛ از جمله پلاک ثبتی، مساحت دقیق، شماره قطعه، حدود اربعه، مشخصات مالک یا مالکان، وجود رهن یا بازداشت، وضعیت پارکینگ و انباری و هرگونه توضیح یا محدودیت درجشده در سند.
اگر کوچکترین مغایرتی میان مشخصات سند و وضعیت واقعی ملک وجود داشت، تا روشن شدن علت، از امضای قرارداد خودداری کنید.
استعلامهای ضروری قبل از خرید
پیش از پرداخت بخش عمده ثمن معامله، بهتر است وضعیت موارد زیر بررسی شود:
- اصالت سند مالکیت
- بازداشت نبودن ملک
- در رهن نبودن ملک یا انجام فک رهن
- بدهی شهرداری
- پایان کار ساختمان
- صورتمجلس تفکیکی
- وضعیت پارکینگ و انباری
- بدهی شارژ ساختمان در آپارتمانها
هزینه و زمانی که برای این استعلامها صرف میشود، در مقایسه با خسارتی که ممکن است از یک معامله اشتباه ایجاد شود، بسیار ناچیز است.
مبایعهنامه را با دقت تنظیم کنید
بسیاری از اختلافات ملکی از قراردادهای ناقص آغاز میشود. در مبایعهنامه باید مبلغ دقیق معامله، نحوه پرداخت، تاریخ تحویل ملک، زمان حضور در دفترخانه، خسارت تأخیر، وضعیت مستأجر، مسئول پرداخت بدهیهای قبلی، وضعیت انشعابات و سایر تعهدات طرفین بهطور شفاف نوشته شود.
هر توافقی که فقط بهصورت شفاهی انجام شود، در زمان اختلاف اثبات آن بسیار دشوار خواهد بود.
اگر ملک چند مالک داشته باشد
گاهی یک ملک متعلق به چند نفر است. در این حالت، فروشنده فقط میتواند سهم خود را منتقل کند، مگر اینکه سایر مالکان نیز در معامله حضور داشته باشند یا وکالت قانونی برای فروش داده باشند.
بیتوجهی به این موضوع ممکن است باعث ایجاد دعاوی مربوط به افراز، تقسیم یا فروش ملک مشاع شود و خریدار را با مشکلات حقوقی طولانیمدت روبهرو کند.
قانون جدید ثبت رسمی معاملات را جدی بگیرید
با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، ثبت رسمی معاملات بیش از گذشته اهمیت پیدا کرده است. هدف این قانون، کاهش دعاوی ملکی، جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر و افزایش امنیت معاملات است. به همین دلیل، انجام معاملات خارج از مسیر قانونی و بدون ثبت رسمی میتواند در آینده مشکلات جدی برای طرفین ایجاد کند.
پنج اشتباه رایج خریداران
- پرداخت تمام مبلغ معامله قبل از انتقال رسمی سند
- اعتماد صرف به گفته فروشنده یا مشاور املاک
- امضای قرارداد بدون مطالعه دقیق مفاد آن
- انجام معامله بدون استعلام وضعیت ثبتی ملک
- خرید ملک بدون بررسی سوابق حقوقی و محدودیتهای قانونی آن
جمعبندی
یک معامله موفق، فقط معاملهای نیست که قیمت مناسبی داشته باشد؛ بلکه معاملهای است که از نظر حقوقی نیز کاملاً ایمن باشد. بررسی وضعیت مالکیت، استعلامهای قانونی، تنظیم قرارداد دقیق و انتقال رسمی سند، مهمترین اقداماتی هستند که میتوانند از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کنند.
اگر پیش از امضای قرارداد، اسناد و مدارک خود را توسط یک وکیل متخصص بررسی کنید، با اطمینان بیشتری معامله خواهید کرد و احتمال گرفتار شدن در دعاوی ملکی به حداقل خواهد رسید.
مستندات قانونی
- ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
- مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک
- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳
