56-نقد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

بسم الله الرحمن الرحیم

🟣۵۶- ایرادات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 

☘قانون مدنی ایران سه جلد است که جلد نخست و عمده قانون مدنی چون خورشیدی بر تارک حقوق ایران می درخشد تا جایی که حکومت وقت عصایی مرصع نشان به پاس قدردانی به جناب آقای سیدمحمد فاطمی نویسنده قانون مدنی اعطا کرد ، قانونی که در طول قریب به یک قرن چون بنایی آباد  از گزند ظلم و کجروی درامان مانده است ، چون هیچ حقوقدانی به علت فصاحت و بلاغت متن نفیس آن جرأت تعرض بدان نداشته است ، اینک( قانون الزام به ثبت رسمی معاملات مصوب ۱۴۰۳ ) که در زمره قوانین  پر از خلل با سبک تحریری نامناسب و خبری با هجمه و نقض غرض احکام مستحکم قانون مدنی و قانون اساسی بطور ناروایی سعی در ترویج سند رسمی و اعتبار زدایی از اسناد عادی دارد. به دلایل مسلم ذیل ایرادات قانون موصوف تبیین می گردد و نسبت به نقد آن پرداخته می شود به امید رفع ایرادات و اعاده اعتبار اسناد عادی:

🟢اولا، اجبار متعاملین به ثبت معاملات در سامانه موجب جلوگیری از معاملات معارض نمی گردد، خط و نشان کشیدن به عدم استماع دعاوی حقوقی و حتی کیفری که مستند به اسناد عادی است بلاوجه است ،موجبات انسداد دادخواهی و نادیده انگاری خیل اصول قانون اساسی نظیر اصول: ۱۵۶-۳۴-۳۶-۲۰-۴ در تکلیف مراجع قضایی در رسیدگی به تظلمات و دعاوی و حق دادخواهی و...است،حتی موجب لغو انگاری نهاد اعتراض ثالث است که اساس آن سند عادی است و در ماده ۱۴۷قانون اجرای احکام مدنی نیز مقرر شده است.همچنین نادیده انگاری دعاوی تبعی نظیر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف بر مبیع با موانع مواجه می گردد.

🟢ثانیاً،صرف ثبت معاملات عادی در سامانه هیچگاه موجب رسمیت آن نمی گردد،صرفا یک تکلیف بیهوده قانونی به نظر می رسد که بر خلاف احکام مواد ۱۰-۲۹-۳۰-۱۴۰-۱۸۳-۱۹۰-۱۹۱-۲۱۹-

۲۲۰-۲۲۶-۲۳۳-۳۳۸-۳۳۹-۳۶۲قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده و اصل آزادی اراده و قاعده تسلیط و حرمت مال مسلمان  و قاعده رضایی بودن عقود و منع تحمیل  جبر بر قصد متعاملین است، وقتی عقد مخلوق اراده و تلاقی قصد و رضای طرفین است، برای چه مقنن عدم ثبت در سامانه را موجب بی اعتباری اعمال حقوقی مقرر کرده است:( تبصره ۳ماده ۲)و منتج به سلب حقوق مدنی و سلب حق اساسی دعاوی ایشان شده و سدی در راه دادخواهی را فراهم آورده است،

🟢ثالثا، مقدم ترین تکلیف قانونگذار احترام به قواعد فقه و فرامین شارع و قوانین موجد حق چون قانون مدنی است، چرا که مغایر و معارض مسلمات شرع و اصول بنیادین حقوق مدنی به نظر می رسد؟!  بی توجهی به ارکان و شرایط اساسی صحت معاملات چه توجیهی دارد؟! اگر مقصود مقنن ترویج سند رسمی است نباید به بی اعتبار کردن سند عادی و معهودات و مقاصد مشروع متعاملین و درهم ریختن عرف دیرین و معارضه با قانون مدنی بینجامد،

🟢رابعاً،شما تصور بفرمایید که متعاقدین پیش نویس و قولنامه ای مکتوب نمایند و قبل از ثبت در سامانه مواجب بروز دعاوی عدیده گردد، فی المثل مشتری با اخذ بخشی از ثمن به ثبت در سامانه پشت پا زند یا محجور شود و یا طرفین اساسا از ثبت سامانه منصرف شوند،تا جایی که هرگز استرداد عوضین تکافوی خسارات ننماید و صرفا الزام به بیع مقصود احدی از طرفین باشد در این فروض این قانون مانع استیفای حقوق مدعی است.مگر ثبت معاملات در سامانه املاک و مستغلات کشور و اخذ کدرهگیری در طول این سالیان مانع معاملات معارض یا موجب رسمیت معاملات گردید؟! اکنون هم با تغییر اسم سامانه به کاتب و ساغر و اجبار طرفین سند عادی به ثبت و ...چه بسا موجبات تضییع حقوق خریدار مقدم و مالک شرعی گردد که نسبت به ثبت ادعا اقدام نکرده است.وانگهی تبعیض عین بی عدالتی است مقنن که اسناد عادی اشخاص حقیقی را با عدم درج ادعا و ثبت در سامانه، بی اعتبار تلقی کرده در تبصره ۸ماده ۱۰ قانون مزبور مقرر کرده :عدم ثبت ادعا و مدارک توسط دستگاه های اجرایی نافی مالکیت دستگاه اجرایی و دولتی  نیست؟!!

🟢خامسا، اجرای قانون مزبور موجبات تشتت آرا محاکم و اختلافات در رویه ها و تحمیل مفاهیم و تعاریف جدید به نهادهای فسخ، انفساخ، تلف حکمی، اعتبار و ابطال اسناد،تنفیذ و نیز مفاهیم قانون تعاریف محدوده و حریم می گردد.

🟢سادسا: این متن عین عبارات قانونگذار است:(...هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع؟!حق انتفاع بیش از دو سال ؟!انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول؟! وقف و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آنها؟! تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی؟! و ادله راجع به آنها دربخشی که مفید موارد مذکور است؟!نزد مراجع قضایی و شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوی استرداد عوضین؟! وهیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی درخصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن ؟! از قبیل ؟!مسموع نیست... در هر حال چنانچه منتقل الیه.‌.‌..)این متن شبیه لایحه دفاعیه است، مقنن مکلف است جامع و مانع انشای قانون کند ،این قسم ایرادات شکلی و ماهوی تاجایی رسیده که معنی جدیدی به عنصر قانونی جرم می دهد ،بطور مثال در متن ماده ۱۰ ذکر شده درصورت انقضای مواعد ثبت ادعا در سامانه و عدم اقدام ،مدعی برای مطالبه قیمت مال غیرمنقول علیه شخص مجرمی که با اسناد جعلی ثبت ادعا کرده اند رجوع کند ،اینگونه خلط مفاهیم نهادهای کیفری و حقوقی هیچگونه توجیهی ندارد،اگر فردی با تقلب نسبت به قانون و با جعل مالک شده ، طبق قانون مجازات اسلامی کلاهبردار است و محکوم به رد عین مال می گردد نه قیمت مال؟!!