⚜ آیا پشتبام و حیاط، «اختصاصی» است یا «مشاع»؟ تحلیلِ حقوقیِ یک باور غلط! ⚜
بسم الله الرحمن الرحیم
🔸️ بسیاری از ساکنان آپارتمانها تصور میکنند چون «سند مالکیت» دارند، بخشهایی از ساختمان مانند پشتبام، حیاط یا حتی پارکینگِ جلوی واحد، در تصرف کامل آنهاست. اما در قانون تملک آپارتمانها، «مالکیتِ اختصاصی» مرزهای بسیار مشخص و باریکی دارد. اشتباه در این تفکیک، میتواند منجر به شکایتهای سنگین «تصرف عدوانی» یا «مزاحمت ملکی» علیه شما شود.
📚 طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها، بخشهای ساختمان به دو دسته کلی تقسیم میشوند:
۱️⃣ قسمتهای اختصاصی: قسمتهایی که در سند مالکیت به عنوان اختصاصی قید شده و حدود آن کاملاً مشخص است (مانند واحد مسکونی).
۲️⃣ قسمتهای مشترک (مشاعات): بخشهایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند واحد نیست و متعلق به همه مالکان است (مانند زمین، پشتبام، راهروها، پلهها و حیاط).
📚 قانونگذار در ماده ۳ صراحتاً بیان میکند:
«هر یک از مالکین قسمتهای اختصاصی… در قسمتهای مشترک سهیم میباشند، مگر آنکه طبق صورتجلسه مجمع عمومی، حق استفاده از آن برای مدت معین به شخص خاصی واگذار شده باشد.»
🔑 نکته حیاتی :
۱️⃣ تغییر کاربری ممنوع: حتی اگر فردی پشتبام را با ایزوگام یا سازه سبک بپوشاند، این عمل باعث مالکیت اختصاصی او نمیشود. طبق قانون، هیچ مالکی حق ندارد بدون رضایت «صد در صدی» سایر مالکین، در مشاعات تغییر ایجاد کند.
۲️⃣ قاعده «الناس مسلطون علی اموالهم»: این قاعده در اینجا با محدودیتِ «حقوقِ دیگران» مواجه است. اگر فردی در حیاط مشاع، گلخانه اختصاصی درست کند، هر یک از همسایگان میتواند تقاضای «رفع مزاحمت» و «قلع و قمع» آن سازه را از دادگاه بخواهد.
