دامهای حقوقی در «مبایعهنامه»؛ چرا صرف داشتنِ «کد رهگیری» کافی نیست؟
بسم الله الرحمن الرحیم
🔸️بسیاری از مراجعین گمان میکنند با دریافت «کد رهگیری» از مشاور املاک، ملک صد در صد متعلق به آنهاست و دیگر نیازی به بررسیهای فنی ندارند. اما این یک خطای استراتژیک است که میتواند منجر به از دست رفتن سرمایه شود.
🔸️بسیاری از خریدارانِ املاک، اعتبارِ یک معامله را تنها در دریافت “کد رهگیری” میدانند. بهعنوان یک حقوقدان تأکید میکنم: کد رهگیری، تنها یک شناسه برای نظارت بر فعالیت مشاورین املاک و جلوگیری از فروش یک ملک به چندین نفر است؛ نه دلیلی بر مالکیتِ قطعی و بلاعوضِ خریدار!
⚜ سه نکته طلایی که قبل از امضای هر مبایعهنامهای باید رعایت کنید:
۱️⃣ استعلام وضعیت ثبتی: صرف مشاهده سندِ تکبرگ کافی نیست. حتماً از طریق دفتر اسناد رسمی یا سامانه ثبت اسناد و املاک، “وضعیت ثبتی ملک” را استعلام کنید تا از عدم بازداشت بودن ملک (توقیف قضایی) یا در رهن بانک بودن آن اطمینان حاصل کنید.
۲️⃣ تطبیق هویت فروشنده با مالک: طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط کسی را مالک میشناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد. اگر فروشنده، وکیل است، حتماً وکالتنامه او را در دفترخانه استعلام کنید تا از “حدود اختیارات” و “اعتبارِ آنیِ وکالتنامه” (بهویژه عدم فوت یا عزلِ موکل) مطمئن شوید.
۳️⃣ شرطِ وجه التزام (جریمه): در مبایعهنامه، حتماً برای “تأخیر در انتقال سند” و “تأخیر در تحویل ملک”، مبلغی را بهعنوان وجه التزام (ماده ۲۳۰ قانون مدنی) تعیین کنید. بدون این شرط، در صورت خلف وعده فروشنده، اثباتِ دقیقِ خسارت وارده در دادگاه بسیار دشوار و زمانبر خواهد بود.
